Stemt de huurder niet in met dringende werkzaamheden? In deze gevallen kun je medewerking afdwingen.

Stel je voor: er moet dringend iets gebeuren aan een woning die je verhuurt — een lekkend dak, een defecte cv-ketel, of misschien zelfs andere schade die verergert als je niet snel ingrijpt. Maar wat als de huurder niet mee wil werken? Mag je als verhuurder dan zomaar binnenkomen? Kun je hun medewerking afdwingen?

In deze blog leggen we uit in welke gevallen je als verhuurder wettelijk recht hebt op toegang tot de woning voor dringende werkzaamheden, en wat je kunt doen als de huurder weigert mee te werken.

De huurder van woonruimte geniet onder het Nederlandse huurrecht verregaande bescherming. Deze achterliggende gedachte lees je terug in de wet: eerst worden immers de verplichtingen van de verhuurder uiteengezet (artikel 7:203 e.v. BW), pas daarna volgen de verplichtingen van de huurder (artikel 7:212 e.v. BW).

De kernverplichting van de verhuurder bestaat uit het verschaffen van het huurgenot van de gehuurde woning aan de huurder (artikel 7:203 BW). Zodra de woning aan de huurder ter beschikking is gesteld, dient de verhuurder zich te onthouden van handelingen die het gebruik door de huurder belemmeren. Het ‘rustige genot’ van het gehuurde is aldus het uitgangspunt. Slechts in bij wet geregelde uitzonderingssituaties mag van dit beginsel worden afgeweken.

Een van die wettelijke uitzonderingen betreft de situatie waarin de verhuurder werkzaamheden aan het gehuurde wenst te verrichten. Artikel 7:220 BW verplicht de huurder onder omstandigheden tot het dulden van werkzaamheden aan de woning, ook wanneer dit leidt tot een tijdelijke beperking van zijn huurgenot. De vraag of de huurder gehouden is dergelijke werkzaamheden toe te staan, is afhankelijk van de aard en kwalificatie van de voorgenomen werkzaamheden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

·       Dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW),

·       Renovatiewerkzaamheden (artikel 7:220 lid 2 BW),

·       Overige werkzaamheden.

Aan elk type werkzaamheden zijn verschillende rechten en plichten verbonden voor zowel huurder als verhuurder. In deze blog zullen wij ons richten op de juridische positie bij dringende werkzaamheden.

Wat valt onder dringende werkzaamheden?

Onder het begrip ‘dringende werkzaamheden’ worden werkzaamheden verstaan die niet kunnen worden uitgesteld zonder dat dit leidt tot (verdere) schade aan het gehuurde of omliggende woningen, onnodige kosten of ander nadeel. De noodzaak van spoedig optreden is dus bepalend. Hierbij kunt u denken aan het herstel van lekkages, het vervangen van een defecte cv-installatie, of het verhelpen van bouwkundige gebreken. Ook preventieve maatregelen, gericht op het voorkomen van toekomstige gebreken, kunnen onder dit begrip vallen. Het gaat hier doorgaans niet om werkzaamheden die leiden tot verbetering van het gehuurde, zoals bij renovatie, maar om behoud van de bestaande staat.

Verplichting tot medewerking van de huurder

Indien de werkzaamheden als dringend zijn aan te merken, rust op de huurder de verplichting om volledige medewerking te verlenen aan de uitvoering daarvan. Weigert de huurder die medewerking, dan biedt de wet de verhuurder de mogelijkheid om in een kort geding procedure nakoming af te dwingen. Daarbij kan zelfs worden verzocht om een (tijdelijke) ontruiming van (een deel van) de woning, indien dit noodzakelijk is voor uitvoering van de werkzaamheden.

Een structurele weigering tot medewerking kan in juridische zin worden gekwalificeerd als slecht huurderschap (artikel 7:213 BW), hetgeen in het uiterste geval aanleiding kan geven tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder loopt daarmee dus het risico zijn huurrecht te verliezen.

Kosten en het recht op huurprijsvermindering

Het is vanzelfsprekend dat aan een woning op enig moment onderhoud gepleegd moet worden. Denk aan het periodiek onderhoud van installaties of het tijdig verhelpen van technische mankementen. Dergelijke werkzaamheden kunnen voor de huurder ongemakken veroorzaken en een (tijdelijke) aantasting van het huurgenot opleveren.

Toch betekent dit niet per definitie dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Omdat het voor een huurder voorzienbaar is dat dergelijke werkzaamheden zich zullen voordoen, ontstaat er ook niet zonder meer een recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW). Evenmin bestaat in beginsel recht op vergoeding van eventuele kosten die de huurder maakt om uitvoering van de werkzaamheden mogelijk te maken, tenzij sprake is van uitzonderlijke omstandigheden.

Conclusie

Wanneer een verhuurder dringende werkzaamheden moet uitvoeren, kan hij onder omstandigheden de medewerking van de huurder juridisch afdwingen. Belangrijk is dat de werkzaamheden daadwerkelijk als dringend zijn te kwalificeren en dat er een zorgvuldige belangenafweging plaatsvindt. Verhuurders doen er verstandig aan dit traject juridisch goed te onderbouwen en tijdig in overleg te treden met de huurder. Voor huurders geldt: het onredelijk weigeren van medewerking kan vergaande consequenties hebben.

Het uitvoeren van dringende werkzaamheden hoort er nu eenmaal bij als je een woning verhuurt. Gelukkig biedt de wet duidelijke kaders: als verhuurder heb je recht op medewerking van de huurder, en in veel gevallen kun je die zelfs via de rechter afdwingen. Toch blijft communicatie het sleutelwoord. Door tijdig en duidelijk met je huurder te overleggen, voorkom je vaak een hoop gedoe én houd je de juridische stappen als laatste redmiddel achter de hand.

Heb je vragen over dit onderwerp of zit je met een lastige huurder die medewerking weigert? Neem gerust contact op met een juridisch adviseur of advocaat huurrecht van Consigliera Advocatuur via +31(0)475 584 214 of stuur een e-mail naar info@consigliera.nl. Wij helpen u graag verder.