Het bieden van nadere mogelijkheden tot nakoming na verstrijken fatale termijn leidt niet tot verwerking verzuimrechten: ingebrekestelling niet nodig!

Onlangs heeft de rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat het bieden van nadere mogelijkheden tot nakoming van de koopovereenkomst van een woning nadat de fatale termijn reeds was verstreken, niet leidt tot verwerking van de verzuimrechten. Doordat de fatale termijn was verstreken, was verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden waardoor verkopers de koopovereenkomst met koper alsnog rechtsgeldig hebben kunnen ontbinden.

Casus

Het ging in deze zaak om een woning die voor een bedrag van € 1.380.000,-- werd verkocht. De levering zou plaatsvinden op 5 augustus 2024. Deze leveringsdatum was volgens verkopers specifiek gekozen omdat zij daarna op vakantie zouden gaan. Volgens de rechtbank staat het daarmee vast dat dit een fatale termijn betreft en geen streefdatum of vrijblijvende indicatie is. Bij het verstrijken van een fatale termijn treedt het verzuim in zonder dat een ingebrekestelling nodig is. Verkopers kunnen daardoor de koopovereenkomst ontbinden.

Desondanks hebben verkopers de koopovereenkomst niet direct ontbonden maar de leveringsdatum nog meerdere keren verschoven naar 9 september, 1 oktober, 25 oktober, 31 oktober, 15 november en 3 december 2024. Na 3 december heeft koper wederom uitstel gevraagd maar verkopers zijn daar niet mee akkoord gegaan. Vervolgens hebben kopers op 12 december 2024 de koopovereenkomst ontbonden.

Verwerking van verzuimrechten

De vraag was of verkopers door het telkens verlenen van verder uitstel hun verzuimrechten hebben verwerkt. De rechtbank oordeelt daarop dat de omstandigheid dat verkopers na het intreden van het verzuim de gelegenheid hebben geboden om alsnog na te komen, niet met zich meebrengt dat het op 5 augustus 2024 ingetreden verzuim is komen te vervallen of dat kopers hun rechten hebben verwerkt. Daarmee sluit de rechtbank aan bij vaste rechtspraak van de Hoge Raad.

Ingebrekestelling nodig?

Koper heeft verder nog gesteld dat hij erop mocht vertrouwen dat verkopers eerst nog een ingebrekestelling zouden sturen omdat zij dit in eerdere mails zouden hebben aangegeven. In drie e-mails van verkopers en in één e-mail van de makelaar valt te lezen dat er een ingebrekestelling zou worden gestuurd, maar de rechtbank overweegt dat verkopers geen juridisch onderlegde partij zijn en dat van hen dus niet kan worden verwacht dat zij de juridische betekenis daarvan volledig overzien. Het gebruik van deze term brengt dus niet met zich mee dat verkopers afstand hebben gedaan van hun recht om zich op verzuim zonder ingebrekestelling te beroepen.

Redelijkheid en billijkheid

Ook voert koper nog aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat verkopers zonder ingebrekestelling tot ontbinding zijn overgegaan, maar ook dit standpunt volgt de rechtbank niet. De omstandigheid dat koper kosten heeft gemaakt in verband met de aankoop van het pand en dat hij bereid was een financiële compensatie te betalen voor het te late afnemen, zijn onvoldoende om te concluderen dat verkopers hun verzuimrechten niet meer mochten uitoefenen. Dit geldt temeer nu koper ook geen enkele financiële vergoeding heeft betaald.

De hoge lat van onaanvaardbaarheid bij een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is daarmee niet gehaald. Er was sprake van een fatale termijn en de verzuimrechten van verkopers zijn niet verloren gegaan zodat verkopers een geldig beroep op ontbinding hebben gedaan.

Uitspraak

Koper wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 138.000,- en een schadevergoeding ter hoogte van € 56.433,79. De schadevergoeding is berekend tot 18 november 2024 en bestaat uit kosten die zijn gemaakt doordat het pand langer is aangehouden dan de bedoeling was. Deze kosten zijn rente over de koopsom, onroerendezaakbelasting, gas en elektra en verzekeringen. Voor berekening van de schade over de periode na 18 november 2024 wordt de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure. Opmerkelijk is dat uit de uitspraak niet volgt dat er inhoudelijk verweer is gevoerd tegen de (hoogte van de) boete en schadevergoeding. Zo’n hoge contractuele boete wordt immers vaak gematigd, hetgeen in deze niet is gebeurd.

Deze uitspraak bevestigt wederom dat fatale termijnen daadwerkelijk fataal zijn en verzuim automatisch intreedt bij overschrijding daarvan. Ontbinding zonder ingebrekestelling is in dat geval gerechtvaardigd.

Voor de praktijk betekent dit dat partijen zich bewust moeten zijn van de juridische betekenis van afgesproken termijnen en de risico’s van het niet tijdig nakomen van de contractuele verplichtingen.

Geschreven door Manouk Verstappen