Deal or No Deal: het risico van de precontractuele aansprakelijkheid.

Stel jezelf eens voor: samen met je partner ben je al maanden op zoek naar jullie eerste koopwoning. Na maanden bezichtigen vallen jullie als een blok voor een vrijstaand huis in de buurt, dat wordt aangeboden voor een leuk prijsje – oftewel jullie droomhuis. Na een aantal bezichtigingen en onderhandelingen, stuurt de verkopende makelaar een mail: “De verkoper is akkoord met jullie bod! Ik zal de conceptkoopovereenkomst beginnen op te stellen”. In pure extase zetten jullie alvast de hypotheekaanvraag in gang, zeggen de huur op van jullie huidige woning en huren een aannemer in voor de verbouwing. Alles lijkt in kannen en kruiken. Maar dan, drie dagen later, belt de makelaar met slecht nieuws: de verkoper heeft het huis alsnog aan iemand anders verkocht, iemand die terstond kon kopen zonder voorbehoud van financiering. Ondanks dat er nog niets op papier stond, hadden jullie toch een deal? En wat nu met de kosten die jullie al gemaakt hebben?

De bovengenoemde fase – waarin partijen met elkaar aan het onderhandelen zijn, maar er dus nog geen overeenkomst tot stand is gekomen – noemt men de precontractuele fase. In de precontractuele fase leren partijen elkaar kennen, bouwen ze een ‘relatie’ op, maar zijn ze bovenal bezig met het tot stand brengen van een overeenkomst. Er wordt gesproken over de inhoud van deze overeenkomst, de wensen van partijen en wat hierin de wederzijdse verwachtingen van elkaar zijn. Alle pijlen zijn dus gericht op het tot stand laten komen van een contractuele relatie. De precontractuele fase stopt dan ook op het moment dat de overeenkomst daadwerkelijk tot stand komt, de onderhandelingen gezamenlijk worden beëindigd of wanneer een van de partijen dus de stekker eruit trekt.

Een contract komt nooit zomaar tot stand. Dit vereist vaak investeringen van tijd, moeite en geld. Zeker het kostenplaatje kan hoog oplopen, denk aan kosten voor due diligence-onderzoek naar de wederpartij of advisering op juridisch of financieel vlak. Het vroegtijdig beëindigen van de precontractuele fase kan dan ook veel (negatieve) gevolgen met zich meebrengen. De investeringen van tijd, moeite en geld  zijn nu ‘voor niets’ gemaakt, terwijl partijen deze gemaakt hebben met het vertrouwen dat de overeenkomst wél tot stand zou komen. Deze schade kan dan worden verhaald door de wederpartij precontractueel aansprakelijk te stellen. Maar kan dit altijd? Met welke voorwaarden dien je rekening te houden?

Wat zegt de rechtspraak?

Ten grondslag aan het gehele contractenrecht ligt de contractsvrijheid: partijen zijn in beginsel vrij om te beslissen of, met wie en waarover zij een overeenkomst aangaan. Desalniettemin ontstond in de samenleving een steeds grotere behoefte aan een begrenzing van deze vrijheid, gelet op de gevallen waarin partijen dus vrijuit onderhandelingen mochten afbreken zonder enige vergoeding van de gemaakte kosten. Omdat het leerstuk van de precontractuele aansprakelijkheid géén wettelijke codificatie kent in het huidige Burgerlijk Wetboek, heeft het leerstuk zich de afgelopen decennia laten inkleuren door de rechtspraak.

De rechtspraak maakt hierin een duidelijke ontwikkeling richting een dergelijke begrenzing van de contractsvrijheid. Aanvankelijk werd gesteld dat door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst, er tussen partijen een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding ontstaat. Hiermee erkende de Hoge Raad dat er ondanks het feit dat er nog geen overeenkomst bestaat tussen partijen, tussen hen wel een vertrouwensrelatie/verbintenis bestaat. Partijen dienen hierdoor rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij.

Hieraan werd later toegevoegd dat het partijen vrij staat om een schadevergoeding te vorderen, indien deze partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. De afbreking van de onderhandeling doorkruist in dergelijk geval de bijzondere, door de goede trouw beheerste, rechtsverhouding tussen partijen.

Wanneer ben je dus precontractueel aansprakelijk?

Gelet op het voorgaande kan er dus géén eenduidig antwoord op deze vraag worden gegeven, daarmee val je terug op het principe “het is afhankelijk van de omstandigheden van het geval”. Er dient dus per geval maatwerk plaats te vinden. Relevante omstandigheden hiervoor zijn bijvoorbeeld het stadium van de onderhandelingen, de redenen van de afbrekende partij, de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij of de gevolgen van het vroegtijdig afbreken van de onderhandelingen.

Wat kunnen de gevolgen zijn van precontractueel aansprakelijk gesteld te worden?

De gevolgen lopen uiteen, enerzijds kun je worden verplicht tot vergoeding van het geleden verlies dan wel de gederfde winst, anderzijds kan de rechter je tevens, in uitzonderlijke gevallen, terugsturen naar de onderhandelingstafel.

Kortom, vertrouw niet blind op de contractsvrijheid. Houdt in elke fase van de onderhandelingen rekening met het eventueel opgewekte gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij. De kans op precontractuele aansprakelijkheid bij een onaanvaardbare beëindiging van de onderhandelingen is reëel – en volledig afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Heb je zelf vragen over dit onderwerp of zit je in een dergelijke situatie? Neem gerust contact op met het kantoor van Consigliera Advocatuur via +31(0)475584214 of stuur een mail naar info@consigliera.nl. Wij staan voor u klaar!