Overname van aanspraak op rechtsbescherming door opvolgend huurder niet mogelijk

Onlangs heeft de hoogste bestuursrechter, de Raad van State, uitspraak gedaan over de vraag of een opvolgend huurder het door de voormalige huurder ingestelde beroep tegen de verleende omgevingsvergunning kan overnemen.

In deze zaak ging het erom dat er een omgevingsvergunning was verleend voor de bouw van een hostel waartegen de voormalige huurder als belanghebbende bezwaar en vervolgens beroep had ingesteld. Gedurende het beroep is de huurovereenkomst van deze voormalige huurder geëindigd en kwam er een opvolgende huurder. Deze opvolgend huurder heeft zich gemeld in de beroepsprocedure teneinde de zaak over te nemen. Dit bleek helaas niet mogelijk te zijn.

Overname van de door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming op grond van rechtsopvolging onder bijzondere titel, is mogelijk in gevallen waarin zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van de rechtsopvolging geheel verloren gaan. Echter, van rechtsopvolging is geen sprake bij een opvolgend huurder. Hiervan is wel sprake bij eigendomsoverdracht, aldus van voormalige eigenaar naar opvolgend eigenaar.

De voormalige huurder ontleent zijn aanspraak op rechtsbescherming aan zijn belang als omwonende. Dat belang houdt op te bestaan doordat de voormalige huurder de huurovereenkomst opzegt en verhuist. Dat belang gaat dus niet automatisch en geheel over naar de opvolgend huurder. Voor de opvolgend huurder ontstaat een nieuw belang als omwonende op het moment dat hij zelf een huurovereenkomst sluit. Op dat moment kon de opvolgend huurder de afgegeven omgevingsvergunning betrekken in zijn besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst.

Daarnaast heeft volgens de Raad van State te gelden dat bij een huurder er alleen een bewonersbelang speelt, terwijl bij rechtsopvolgers, zoals eigenaren, er ook andere belangen kunnen spelen, zoals het risico op waardevermindering van de woning.

Daarmee komt de Raad van State tot de conclusie dat de opvolgend huurder niet-ontvankelijk is in het ingestelde beroep. Dit betekent dat de aanspraak op rechtsbescherming die is opgebouwd door de voormalige huurder, daarmee verloren gaat.

Deze uitspraak onderstreept het verschil in rechtsbescherming tussen eigenaren en huurders. De vraag is of het belang van deze juridisch-technische redenering opweegt tegen het belang van doeltreffende rechtsbescherming. In ieder geval doe je er als huurder in ieder geval goed aan om te letten op bestaande vergunningen en ontwikkelingen in de omgeving waar je de huurovereenkomst aan gaat.

Bron: ECLI:NL:RVS:2025:5857

Geschreven door: Manouk Verstappen