Nieuwe regelgeving omtrent servicekosten op komst: verhuurders opgelet!

Op 1 juli 2024 zijn er belangrijke wijzigingen doorgevoerd in het huurrecht. Zo ook met betrekking tot servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Onder vastgoedbezitters hebben deze nieuwe regels mogelijk tot de nodige onrust geleid. In deze blog zullen wij uitleggen welke kosten wél en welke niet in rekening mogen worden gebracht aan particuliere huurders. Daarnaast bespreken wij de belangrijkste wijzigingen die zijn doorgevoerd middels het Besluit servicekosten. Na het lezen van deze blog weet jij alle ins en outs over de nieuwe wettelijke kaders omtrent servicekosten en nutsvoorzieningen en begrijp je ook hoe je deze regels kunt naleven!

Servicekosten

Huurders betalen natuurlijk iedere maand de zogenaamde “kale” huur om in het pand te mogen verblijven. Vaak worden door verhuurder ook andere leveringen en diensten aangeboden die verband houden met de bewoning van de woonruimte. Als de woning beschikt over een individuele meter voor nutsvoorzieningen, kan een vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water worden overeengekomen. Dit wordt dan aangeduid als “kosten voor nutsvoorzieningen”. De overige extra leveringen en diensten worden servicekosten genoemd. Voorbeelden: kosten voor de huismeester of kosten voor afval. Let op: als huurder een eigen meter heeft vallen dus kosten voor gas, elektriciteit en water niet meer onder de servicekosten. In beginsel mag de verhuurder enkel servicekosten in rekening brengen wanneer dit vooraf expliciet (schriftelijk) is overeengekomen. De kosten moeten daarnaast direct te maken hebben met het wonen. Als verhuurder mag je geen winst maken door het in rekening brengen van servicekosten. Artikel 7:259 lid 1 BW stelt dat servicekosten redelijk moeten zijn.

Recente ontwikkelingen laten zien dat het kabinet huurders beter wil beschermen tegen onterechte of te hoge servicekosten. Een belangrijke verandering is de invoering van het Besluit servicekosten, dat op 1 juli 2024 van kracht is gegaan.

Besluit servicekosten

In de bijlage bij het Besluit servicekosten wordt een lijst van toegestane servicekosten opgesomd, die in ieder geval vallen binnen de definitie van servicekosten die artikel 7:237 lid 3 daaraan geeft. Deze lijst is (nog) niet limitatief, en omvat onder andere de volgende kosten:

·         Warmtevoorzieningen;

·         Elektriciteit, gas en water;

·         Roerende zaken;

·         Kleine herstellingen;

·         Huisvuil;

·         Huismeester;

·         Signaallevering;

·         Elektronische apparatuur;

·         Verzekeringen;

·         Gemeenschappelijke ruimten;

·         Administratie.

Verhuurders zijn op grond van artikel 7:259 lid 2 BW verplicht om jaarlijks een overzicht van de servicekosten aan de huurder te verstrekken, waarin alle posten apart staan vermeld. Tevens moet de huurder kunnen zien hoe de servicekosten zijn berekend, en mag deze zelfs facturen opvragen ter specificatie van de servicekosten.

Wetsvoorstel modernisering servicekosten 2025

Eind 2024 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer een wetsvoorstel modernisering servicekosten ingediend. Met dit wetsvoorstel wordt beoogd meer duidelijkheid te verschaffen voor zowel verhuurders als huurders. Om dit doel te bereiken moet er volgens haar een nieuwe limitatieve lijst met toegestane servicekosten komen en dient het Burgerlijk Wetboek gewijzigd te worden. Tevens krijgt de Huurcommissie meer bevoegdheden, waaronder de mogelijkheid om het voorschotbedrag voor alle servicekosten te toetsen.

Dit voorstel heeft waarschijnlijk de meeste onrust veroorzaakt onder vastgoedbezitters in Nederland. Voor verhuurders met bijzondere woonvormen kan een limitatieve lijst namelijk problemen opleveren. Indien verhuurders bijvoorbeeld zorgwoningen verhuren waarbij zij speciale diensten leveren aan ouderen en hierover servicekosten berekenen, zouden zij zich genoodzaakt kunnen zien om deze diensten af te schaffen wanneer blijkt dat deze niet zijn opgenomen in de lijst. Een te beperkte lijst kan in dit soort gevallen leiden tot benadeling van kwetsbare groepen.

Toevoeging aan artikel 7:259 lid 1 BW

In het huidige artikel 7:259 BW staat opgenomen dat de servicekosten een redelijke vergoeding moeten betreffen voor de geleverde service. Hiervoor werd al kort benoemd dat het wetsvoorstel een wijziging van het Burgerlijk Wetboek bevat. Dit betreft een expliciete opname van het uitgangspunt dat de servicekosten daadwerkelijke gemaakte kosten moeten zijn.

Echter is de huidige regelgeving er al op ingedeeld dat verhuurders geen winst mogen maken door middel van het in rekening brengen van servicekosten. Deze toevoeging zal derhalve niet veel verandering met zich meebrengen.

Bevoegdheden Huurcommissie

Tot slot is een belangrijke verandering dat de Huurcommissie meer toetsingsmogelijkheden verkrijgt door dit wetsvoorstel. Op dit moment is het voor een huurder enkel mogelijk om het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter te laten toetsen door de Huurcommissie, maar ook hier komt verandering in. Het onderscheid tussen servicekosten en nutsvoorzieningen met een individuele meter wordt opgeheven, waardoor de Huurcommissie het voorschotbedrag van alle servicekosten kan beoordelen.

Naast uitbreiding van de toetsingsmogelijkheid bij de Huurcommissie, wordt het voor huurder vergemakkelijkt om een collectief geschil bij de Huurcommissie aanhangig te maken. Het is de bedoeling dat dit zal leiden tot het sneller en efficiënter afhandelen van verzoeken met gelijkluidende klachten.

Doel van het voorstel

Het heeft er alle schijn van dat dit wetsvoorstel is bedoeld om meer duidelijkheid en efficiëntie te verschaffen in de altijd veranderende wereld van het huurrecht.

Nog niet lang geleden, op 1 juli 2023, heeft de gemeente in de Wet goed verhuurderschap de bevoegdheid gekregen om handhavend op te treden tegen verhuurders bij een schending van de regels omtrent de servicekosten. Dit betreft een compleet nieuwe taak, waardoor gemeenten eerst het civielrechtelijke pad moeten bewandelen alvorens zij bestuursrechtelijke instrumenten mogen inzetten. Wellicht zijn gemeenten hierop nog niet voldoende ingericht, waardoor deze wijziging een leidraad zal vormen voor de gemeenten.

Daarbij blijkt uit het jaarverslag van de Huurcommissie dat er tussen 2022 en 2023 een stijging van 60% is geweest als het gaat over zaken omtrent servicekosten. Verduidelijking en vernieuwing van de regels dient eraan bij te dragen dat het aantal geschillen afneemt. Een betere afbakening van servicekosten zou hierbij moeten helpen.

Tot slot

De laatste jaren poogt de wetgever steeds vaker de woningmarkt te reguleren. De veelal veranderende wetten en regels monden uit in een reguleringsdruk op verhuurders, die zich telkens moeten aanpassen. Daarbij is het nog maar de vraag of huurders met deze nieuwe regels daadwerkelijk geholpen zijn.

De merkbaarheid van dit wetsvoorstel zal nog enige tijd op zich laten wachten, aangezien het enig overgangsrecht bevat. Procedures die thans lopen worden beslecht naar de huidige wet- en regelgeving. Tevens geldt de nieuwe regelgeving enkel voor de huurovereenkomsten die zijn gesloten ná de inwerkingtreding ervan.

Het wetsvoorstel ligt op dit moment bij de Tweede Kamer voor behandeling, maar zal naar verwachting dit jaar nog in werking treden. Zodra de nieuwe regels voor servicekosten van kracht worden, dan stellen wij u daar uiteraard van op de hoogte.

Mochten er naar aanleiding van deze BLOG vragen zijn, helpen we u uiteraard graag verder: info@consigliera.nl .