In verzet tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie, waar en wanneer?

Op 19 januari 2024 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de volgende prejudiciële vragen:

Kan de (ver)huurder zich na uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie op grond van art. 7:262 BW rechtstreeks tot de kantonrechter wenden zonder eerst in verzet te gaan bij de huurcommissie? En zo ja, welke termijn(en) moet(en) dan in acht worden genomen?

De voorzittersuitspraak

Wanneer de huurder en verhuurder van mening verschillen over de huurprijs en/of servicekosten van het gehuurde, kan dit geschil bij de huurcommissie worden voorgelegd. De huurcommissie doet niet altijd de eerste uitspraak. Wanneer een mondelinge zitting niet noodzakelijk wordt geacht, doet de voorzitter van de commissie zelf uitspraak. Deze uitspraak wordt “de voorzittersuitspraak” genoemd.

Is een van de partijen het niet eens met de voorzittersuitspraak, kan zij daartegen in verzet bij de huurcommissie. In enkele gevallen kan de huurcommissie besluiten dat het verzet niet goed onderbouwd is. Is een van de partijen het niet eens met de huurcommissie-uitspraak, dan kan zij zich rechtstreeks tot de kantonrechter wenden. De partijen zouden zich mogelijkerwijze na de voorzittersuitspraak ook rechtstreeks tot de kantonrechter wenden. Over deze mogelijkheid is echter geen eenstemmigheid en als dit wel mogelijk zou zijn, was tot heden onduidelijk welke termijn(en) dan in acht moet(en) worden genomen. Dat heeft te maken met de formulering van de volgende twee wetsartikelen:

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat de (ver)huurder uiterlijk binnen 8 weken nadat hen afschrift van de huurcommissie-uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter kan vorderen. Doet zij dat niet, wordt na die 8 weken geacht dat de huurder en verhuurder overeengekomen zijn wat in die uitspraak is vastgesteld.

Artikel 20 lid 8 UHW (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) bepaalt dat indien zowel de huurder als verhuurder binnen een termijn van 3 weken nadat hen afschrift van de voorzittersuitspraak is verzonden, niet in verzet zijn gegaan, is hetgeen in artikel 7:262 BW is bepaald met betrekking tot een uitspraak van de huurcommissie, van overeenkomstige toepassing op de uitspraak van de voorzitter.

Dezelfde status – dezelfde rechtsmiddelen

Bij de kantonrechter is geen advocaat nodig om te kunnen procederen. Een procedure bij de kantonrechter moet immers laagdrempelig blijven. Het is zélfs zo dat de partijen ook zonder de zaak eerst bij de huurcommissie voor te leggen, een procedure bij de kantonrechter kunnen starten. Als uitgangspunt wordt door de Hoge Raad genomen dat “voor partijen na een voorzittersuitspraak, die in de plaats is getreden van een uitspraak van de huurcommissie, dezelfde rechtsmiddelen moeten openstaan als in het geval van een huurcommissie-uitspraak”.

Een voorzittersuitspraak heeft dus dezelfde status als een uitspraak van de huurcommissie en partijen kunnen volgens de Hoge Raad ervoor kiezen hun geschil rechtstreeks aan de kantonrechter voor te leggen, zonder eerst een verzetprocedure bij de huurcommissie te doorlopen.

Hoe zit het dan met de termijnen?

Om bij de huurcommissie in verzet te gaan, dient de (ver)huurder binnen 3 weken nadat haar afschrift van de voorzittersuitspraak is verzonden, haar gronden in te dienen. Is de (ver)huurder te laat of heeft zij besloten om zich rechtstreeks tot de kantonrechter te wenden, dan kan dat binnen 8 weken nadat het afschrift van de uitspraak is verzonden. Daarbij voegt de Hoge Raad ook nog toe dat het niet mogelijk is om gelijktijdig in verzet te gaan bij de huurcommissie en de kantonrechter. In dat geval moet de uitspraak van de huurcommissie worden afgewacht.

Kortom, zijn partijen het niet eens met de voorzittersuitspraak, dan kunnen zij uiterlijk binnen 3 weken na de uitspraak in verzet bij de huurcommissie of partijen kunnen uiterlijk 8 weken na de uitspraak een beslissing van de kantonrechter vorderen. In beide gevallen geldt dat de inhoud van een voorzittersuitspraak niet wordt geacht tussen partijen te zijn overeengekomen voordat acht weken na verzending van het afschrift daarvan ongebruikt zijn verstreken.

(Hoge Raad, 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:53)

Echt, 25 januari 2021

Daphne van Woenzel

Consigliera Advocatuur